百城住宅库存规模增速加快，27城去化压力较大

上海易居房地产研究院日前发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截至11月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。

总体上看，今年全国百城库存规模的增长，和房企积极推盘等有关。尤其是在“三道红线”约束下，房企供应节奏加快，导致库存规模升高。

   百城住宅库存规模增速加快

报告基于今年1-11月份数据预估，2020年百城库存面积同比增速约为8%。对比2019年全年6%的增速，今年库存规模增速加快。易居研究院认为，虽然今年全年房屋交易不错，但库存压力依然存在，需要在2021年积极重视去库存的问题，从而真正化解库存的压力。

从供求关系上看，11月份100个城市新建商品住宅供应量为6004万平方米，成交量为5197万平方米，呈现了“供大于求”的态势。如果从全年来看，供应力度明显超过成交力度，并在6月份、9月份和11月份出现了三波供应高峰。

城市结构方面，三类城市都出现了同比增速为正的现象。截至11月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3143、26820和21077万平方米，同比增速分别为12.3%、11.0%和3.3%。易居研究院认为，在关注库存同比正增长的同时，也需要关注一些市场动态和市场特殊性。例如，一线城市虽然库存规模在上升，但是楼盘认筹火爆的现象也比较突出，部分城市部分楼盘出现了一房难求的现象。这都要求后续更加客观、理性、全面地看待库存走势。

具体到各个城市，库存同比上升的城市数量较多。根据报告，截至11月底，100个城市中有59个城市库存出现了库存同比正增长现象。进而也带动了全国百城库存规模超过去年同期水平。但不同城市库存的增长有不同的逻辑，类似日照、赣州、柳州等库存增加，和市场消化能力不足或有关。而类似南京、深圳等城市库存增加，则和今年积极供应楼盘有关。

   百城住宅去化周期为9.6个月

报告显示，11月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月的时间。易居研究院预计，12月份或出现小幅反弹。总体上看，今年全年库存去化周期绝对值并不是特别高。尤其值得说明的是，今年各地豪宅交易总体不错，客观上对于大户型和市区的项目去库存有积极的作用。

从各类城市的存销比情况来看，没有出现较大的分化。根据报告，11月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为9.7、9.7和9.5个月。易居研究院认为，后续要关注一些新的变化，比如都市圈和城市群发展的政策红利会不断出现，这或使得二线城市后续去库存的状况有继续改善的可能。

从城市排行来看，在11月份存销比数值排名前10的城市中，景德镇、日照和包头等城市位于偏高水平，其去库存周期或存销比分别为39.2、34.6和32.4个月。如果以存销比合理值14个月为标准，全国百城中有27个城市存销比超过了14个月，类似城市也是属于去库存压力相对较大的城市。

   住房消费释放将成亮点

从全国100城库存数据看，今年库存绝对规模有所上升，和供给端相对活跃有关。而从去化周期数据看，基本上保持了低位。尤其是一些受疫情冲击较大的城市如武汉，当前库存相关指标总体合理、健康，说明楼市恢复情况较好，也释放了非常好的信号。

易居研究院分析认为，当然去库存的工作需要继续，尤其是今年四季度全国部分城市依然出现了去库存困难的问题，房企也有各类困扰。2021年，在全国内循环机制下，稳消费、促消费将成为重要的内容，合理住房消费的释放也是一个亮点。在“房住不炒”的大前提下，积极做好去库存工作，从而真正促进房地产消费市场的活跃。

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